房地產(chǎn)上市公司2024年中報(bào)披露已經(jīng)收官。面包財(cái)經(jīng)研究員以2024年上半年全口徑銷售額居前的上市房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，分析了50家披露年報(bào)業(yè)績(jī)的房企2024年上半年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)及業(yè)績(jī)變化。

統(tǒng)計(jì)顯示，上半年七成頭部房企營(yíng)收下滑，過半房企歸母凈利潤(rùn)告負(fù)，主要原因包括房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、高地價(jià)項(xiàng)目銷售不及預(yù)期、資產(chǎn)計(jì)提減值等。剔除中國奧園因重組巨額收益外，中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地兩家房企上半年凈利潤(rùn)超過百億元。

頭部房企2024年上半年毛利率平均數(shù)進(jìn)一步下探至9.04%，同比下降超過4個(gè)百分點(diǎn)。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，約半數(shù)房企上半年資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)同比優(yōu)化，七成房企有息負(fù)債總額同比降低，金地集團(tuán)、金輝控股等5家房企有息負(fù)債同比降幅超二成。

七成房企營(yíng)收下滑

2024年上半年?duì)I收超過千億元的上市房企有3家，分別為萬科、保利發(fā)展及綠地控股。

其中，萬科以1427.79億元的營(yíng)收排在首位。2024年1-6月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積939.5萬平方米，合同銷售金額1,273.3億元，同比分別下滑27.56%、37.56%。

營(yíng)業(yè)收入同比下滑的房企數(shù)量達(dá)35家，占比達(dá)到七成。其中，佳兆業(yè)集團(tuán)、中國奧園及首開股份營(yíng)收同比跌幅均超五成。

歸母凈利潤(rùn)方面，中國奧園、中國海外發(fā)展、華潤(rùn)置地房企盈利超百億元。其中，中國奧園以223.12億元的股東應(yīng)占溢利排在首位，主要由于報(bào)告期內(nèi)完成境外債務(wù)重組錄得重組收益所致。

中國海外發(fā)展上半年股東應(yīng)占溢利103.1億元，同比下降23.54%。華潤(rùn)置地上半年盈利同樣居前，公司上半年股東應(yīng)占溢利為102.5億元，核心凈利潤(rùn)為107.4億元，其中公司以購物中心、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)等為代表的經(jīng)營(yíng)性核心凈利潤(rùn)占比達(dá)到51.4%。

超六成房企上半年歸母凈利潤(rùn)告負(fù)，多受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、高地價(jià)項(xiàng)目銷售不及預(yù)期、資產(chǎn)計(jì)提減值等因素影響。世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、萬科、雅居樂集團(tuán)等7家房企2024年上半年虧損超50億元。

2024年前6月萬科虧損達(dá)到98.52億元，同比下滑199.82%，主要由于開發(fā)結(jié)算規(guī)模顯著下降、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損、部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易虧損導(dǎo)致。中報(bào)顯示，萬科對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備21.0億元，針對(duì)部分應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值損失21.0億元。

剔除境外債重組的中國奧園，中國金茂上半年歸母凈利潤(rùn)增速位列第一。上半年，中國金茂股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增長(zhǎng)133.33%至10.1億元。

超七成頭部房企歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。其中，中梁控股、寶龍地產(chǎn)等房企歸母凈利潤(rùn)同比跌幅均超過1000%。

毛利率持續(xù)探底

從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)整體毛利率持續(xù)探底。統(tǒng)計(jì)顯示，頭部房企2024年上半年銷售毛利率平均數(shù)為9.04%，同比下降超過4個(gè)百分點(diǎn)。

頭部房企2024年上半年凈利率平均數(shù)為-9.79%，同比上升0.23個(gè)百分點(diǎn)，主要是受中國奧園一次性因素的影響。

整體來看，業(yè)務(wù)多元化或具有一定規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的頭部房企在盈利能力方面表現(xiàn)更佳。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)等6家房企毛利率水平高于20%。凈利率方面，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)銷售凈利率居前。

七成房企有息負(fù)債同比降低，部分未能刊發(fā)業(yè)績(jī)

現(xiàn)金方面，2024年上半年頭部上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額約為1.15萬億元，同比減少近二成。10家房企在手現(xiàn)金較去年同期上升，包括旭輝控股集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、中國金茂等。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年頭部上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為78.93%，同比微增1.89個(gè)百分點(diǎn)。約半數(shù)房企上半年資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)同比優(yōu)化，包括華發(fā)股份、金地集團(tuán)等公司。

有息負(fù)債方面，2024年上半年頭部上市房企有息負(fù)債總額約為5.16萬億元，同比減少3.32%。七成房企有息負(fù)債總額同比降低，金地集團(tuán)、金輝控股等5家房企有息負(fù)債同比降幅超二成。

此外，上半年多家房企化債加速。2024年3月，中梁控股、中國奧園均發(fā)布公告稱境外債務(wù)重組所有條件已獲滿足。此前，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等房企已完成境外債重組。

值得關(guān)注的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月10日，仍有多家房企未按時(shí)刊發(fā)2024年中期業(yè)績(jī)，多為港股上市房企，延遲刊發(fā)業(yè)績(jī)主要受更換核數(shù)師、債務(wù)重組、2023年年報(bào)未刊發(fā)等因素影響。

8月30日，碧桂園發(fā)布公告稱，在刊發(fā)2023年度業(yè)績(jī)及寄發(fā)2023年度報(bào)告前，公司將無法于2024年8月31日前刊發(fā)2024年中期業(yè)績(jī)及于2024年9月30日前寄發(fā)2024年中期報(bào)告。此外，因行業(yè)持續(xù)波動(dòng)及正在進(jìn)行的債務(wù)重組工作，碧桂園預(yù)計(jì)將進(jìn)一步延遲刊發(fā)2023年年報(bào)。