來源：商訊雜志社
撰文：白慕禮
早些年，曾有不少外出經商者在事業有成后，選擇回到農村老家蓋一棟氣派的別墅，安享晚年生活。但近年來，隨著農村宅基地管理的日漸規范，在農村建設別墅的相關審批手續辦理愈發嚴格，農業農村部在2020年更是明確嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅。
?
即使如此，仍有開發商利用國家土地管理制度上的漏洞，在遠郊及農村拿地違建別墅項目。近期，有知情者向《商訊·公司金融》反映稱，江蘇鎮江丹徒區上黨鎮的仙人湖旁，曾經的村落已被別墅產品替代，開發商不僅在此開發數百棟獨棟別墅，還曾侵占超百畝的土地，自 2003年就被國土資源部提出的“禁墅令”在此仿佛成為一紙空文。
?
公開銷售獨棟別墅
?
從現實案例來看，存在手續不規范的別墅項目，營銷時往往奉行低調、暗示的策略，比如在案名或者宣傳文案中帶一個“墅”，或者只有在置業顧問介紹時，才敢向意向購房者透露房源的類型是別墅。
?
但位于鎮江丹徒區上黨鎮墅山村旁的仙人湖度假別墅項目，看起來似乎反其道而行之——在該項目官網首頁，金棕色奢華風格的背景上，“湖畔別墅”、“獨棟別墅”的介紹相當醒目。
?
如此直白的宣傳文案，難道就能表明自身的“理直氣壯”？仙人湖度假別墅項目建設的真實性究竟怎樣？又是何時開始開發建設的呢？
?
?
從揚溧高速進入該項目，需要經過一段2公里左右的專用道路，在該道路入口處，一塊標有 “仙人湖度假區項目簡介”的標識碑顯示，該項目開工時間為2004年4月，并且得到了鎮江市規劃局和丹徒區建設局的批準。
?
?
但該項目正門處，標識碑上卻又自稱為“仙人湖度假別墅區”。據悉，項目建設的是別墅產品，屬于商業地產，并非項目入口處的簡介牌上提到的“度假區”。而且，絕口不提“別墅”的做法，很容易讓人誤以為該項目是旅游度假村而非商品住宅。
據該項目官網介紹，仙人湖度假別墅總占地約800畝，建設用地約占一半，配套設施用地占地約350畝，共規劃了199棟獨立別墅（官網另一說法為258棟別墅），總建筑面積約8萬平方米。
?
據相關政策了解到，早在2003年2月，由國土資源部發布的《關于清理各類園區用地、加強土地供應調控的緊急通知》中第四條就已規定：（今后5年內）停止別墅類用地供應。
?
也就是說，在仙人湖度假別墅項目開工前，對別墅項目的禁令就已經存在，即使是地處偏遠鄉村，別墅類項目原則上也不能被審批建設。
?
那么，這究竟是怎么回事呢？仙人湖度假別墅項目能頂風開發，其真實情況如何，背后開發商又有何來頭？
?
資料顯示，仙人湖度假別墅項目由鎮江金鷹房地產開發有限公司投資開發（以下簡稱“鎮江金鷹”），該公司成立于1992年，法定代表人為陳金春，也是仙人湖凱旋門樓的設計者之一。
?
需要注意的是，此“金鷹”并非在商業地產領域被大眾熟知的金鷹國際，鎮江金鷹只是一家由自然人控股的小型開發企業，與金鷹國際并無關聯。
?
?
別墅配套“豪”
項目官網對仙人湖度假別墅產品的介紹里還提到，“推出房源的主力戶型約260-400平方米，獨門獨院，每戶配套有私家花園庭院，每幢占地一畝以上”。
?
?
實際上，仙人湖度假別墅的產品的確如此——基本都是面積大、有車庫、有院子的獨棟別墅。雖然項目銷售稱二期又新增了雙拼戶型，但官網上對于面積、容積率、房屋性質等描述，無不與國家對別墅類房地產的禁令背道而馳。
?
除此之外，官網對于配套設施的描述是：有會所、游艇碼頭、業主自耕園等，項目的規劃設計圖中，顯示項目還配有高爾夫球場。
?
先不論其他配套設施如今是否都已建成落地，僅高爾夫球場這一規劃配套，在仙人湖度假別墅項目中就不該出現。早在1999年，高爾夫球場用地就已被嚴格限制，該類用地只能由國土資源部審批。
?
一個地處農村的地產項目，如果同時踩了別墅和高爾夫球場兩道用地紅線，那該項目的開發商究竟是對相關政策的無知，還是因遠在農村而肆無忌憚？
?
互相矛盾的行政處罰？
?
據企查查顯示，鎮江金鷹是一家有30年發展史的房產開發企業。最早，該企業名為鎮江市拆遷安置配套公司，后于2002年改為鎮江市拆遷安置開發總公司；2003年-2006年，也就是在仙人湖別墅項目開始立項設計和開工建設的時期，又更名為鎮江市拆遷安置開發有限公司（以下簡稱：鎮江拆遷公司）。
?
從成立到2006年間，鎮江金鷹原是一家與拆遷安置有關的公司。與一般的房產開發企業不同的是，其經營范圍除了包含商品房的開發、銷售（按資質證書經營）外，還包含安置房的開發、銷售，以及房屋拆遷安置等。
?
從企業名稱可以看出，鎮江金鷹在2006年以前的主營業務與拆遷安置工作息息相關。那么，取得上黨鎮仙人湖旁的土地，與鎮江金鷹早年間的公司業務是否有關聯？
?
據鎮江市丹徒區發展計劃與經濟貿易局文件顯示，鎮江拆遷公司上報的仙人湖項目可行性研究報告于2004年2月被批準建設。
?
但奇怪的是，在知情人提供的文件中，鎮江拆遷公司自稱仙人湖項目為商住樓一期，而不是仙人湖度假別墅項目；而且，項目的規劃建筑面積與其官網一致，都是8萬平方米，但總規劃用地只有188畝（約12.53萬平方米），與官網提到的建設用地300畝（400畝）相去甚遠。
?
從上述文件來看，仙人湖項目批復的規劃面積遠小于官網自稱的面積，那官網所稱這多出來的這些土地從何而來？是虛假宣傳，還是開發商從其他渠道取得了不合規的土地？
?
據企查查顯示，鎮江金鷹關聯司法案件中，案號為（2018）蘇1112行審95號的行政裁定書中稱：鎮江金鷹于2017年被鎮江市國土資源局行政處罰，原因是仙人湖項目自2005年起，非法占用丹徒區上黨鎮上黨村、墅山村、五塘村共計82648平方米（約124畝）土地，其中還包含耕地、農用地，并在非法占用的15611（約23.4畝）平方米的土地上新建不符合土地利用規劃的建筑物。
?
?
這份申請執行審查裁定書中還提到，鎮江金鷹在被行政處罰后僅繳納了近70萬元的罰款，但對于退還非法占用的土地及拆除違建的處罰決定拒不履行，因此被申請了強制執行。
?
從上述行政裁定書中可以看到，雖然其中只提到了約124畝非法占用的土地，但鎮江金鷹在開發仙人湖別墅項目的過程中，存在違規違建、侵占國有土地資產的行為是不爭的事實；并且，還侵占耕地來開發建設別墅類產品，這更是與當時的政策嚴重相悖的。
?
然而，令人不解的是，在《商訊·公司金融》向鎮江市丹徒區政府核實相關情況時，接到的回復卻稱，仙人湖項目土地手續齊全合法，不存在非法侵占土地的情況。
?
而上述行政裁定書中，對仙人湖項目非法侵占土地實施強制執行的單位，就是鎮江市丹徒區上黨鎮人民政府。為何相關單位的回復與實際情況完全不一致，還稱土地手續齊全合法？又稱該項目不存在非法侵占土地的情況的呢？
?
此外，鎮江市丹徒區政府的回復中還提到，仙人湖項目規劃、建設手續文件齊全合法，并未建設高爾夫球場。但寥寥數字的回復中，連存在的高爾夫球場都否認了，卻并未否認仙人湖項目建設的是別墅產品？
?
售賣住宅的容積率為0.45-0.7
?
除了用地手續上的不規范之外，知情人表示，鎮江金鷹在立項報告中稱，仙人湖項目為商住樓，卻并沒提及現在所用的“度假別墅”之名。可現實情況卻是，項目最早銷售的房源卻都是獨棟別墅產品，并非商住樓。此舉是否說明，開發商在立項之初就試圖以“商住樓”的名義掩人耳目？
?
據鎮江市商品房網上銷售管理系統信息顯示，仙人湖度假別墅項目最早開盤時間是2007年9月，當時銷售的房源為“九寨溝612/609/602”，共3套房源。
?
據項目銷售介紹，“九寨溝”是項目某一部分獨棟別墅房源的組團名。這3套房源的規劃屬性一欄，登記的也是“度假住宅”。
?
但在2008年之后開盤的房源，雖然也是“九寨溝”組團，規劃用途一欄卻都改為“住宅”。
?
雖然規劃用途從“度假住宅”變為“住宅”，似在令項目看起來更為規范，但無論是房屋用途還是戶型登記的信息，無不在昭示著仙人湖度假別墅項目的真實屬性。
?
在樓盤明細表一欄，房源的用途登記為“非普通住房”，戶型為“獨立”，套面積在300㎡上下。這些細節也剛好印證，項目首批銷售的房源，均為獨棟別墅產品。
?
?
此外，在2008-2011年開盤的房源中，登記信息顯示其容積率均只有0.45；即使是在2014年之后開盤的房源中，容積率也只有0.7。項目銷售也曾稱：“我們是別墅，容積率低是肯定的。”
?
從2012年開始，國土資源部就已全面禁止容積率低于1.0的住宅開發，可仙人湖度假別墅項目于2013年開工的樓棟，容積率仍能低于1.0，這是否說明在容積率新規出臺后，該項目并沒有被勒令整改？
?
?
對此情況，鎮江市丹徒區相關單位并沒有給出明確回復。
?
或涉及未批先建？
?
知情人提供的資料顯示，據項目在2014年開盤信息中公開的項目手續文件中，仙人湖度假別墅項目的建設用地規劃許可證發證日期為2004年6月1日，用地位置為丹徒區上黨鎮（仙人湖以北），用地面積為131966.19平方米（197.949畝），其性質為居住用地。
?
?
在2004年2月丹徒區發展計劃與經濟貿易局對仙人湖項目進行批示后，同年6月，該項目拿到了建設用地規劃許可證。
?
但是，上文中提及的項目入口處簡介稱，項目開工日期為2004年4月；同時，項目大門處“仙人湖度假別墅”的標識碑上刻有：“金鷹地產于2003年12月所建”。這2個時間節點，均早于該項目拿到建設用地規劃許可證之前，這是否表明，在手續尚未齊全的前提下，項目就已經開始施工了？
?
?
另外2份土地證顯示，仙人湖別墅項目于2010年獲得73529平方米（約110.29畝）土地產權證，于2013年獲得33425平方米（約50.1375畝）城鎮住宅用地產權證。
其中，鎮徒國用（2010）第506號土地證記事部分顯示：土地竣工驗收后申請分割登記，批發零售用地至2046年6月21日止，城鎮住宅用地至2076年6月21日止。
從該土地證附刊的宗地圖可以看出，這部分土地現在已成為仙人湖度假別墅項目占比相當大的一部分，獨棟別墅產品也大多位于此。
?
按照商用地40年產權，宅地70年產權計算，該項目用地時限自2006年才開始，而開發商卻在2003-2004年就已開工。由此可見，該項目不僅是在違背禁墅令的情況下開發獨棟別墅產品，還可能涉及到無證施工、未批先建問題。
?
此外，筆者從銷售處了解到，仙人湖度假別墅項目的所有房源并不是全部集中在2010年之前開發的，也有才完工四五年的房源。銷售處還掛著曾被多次評為誠信單位、先進單位的開發商的銘牌。看來，在這持續十幾年的開發過程中，該項目的獨棟別墅并沒有被清查叫停。直至這些被侵占的土地上已經建設了20多畝違規建筑之后，開發商的違規行為才被鎮江市國土局處罰。
?
?
對于上述情況，筆者曾以購房者的身份向鎮江市自然資源與規劃局空間規劃科咨詢該項目的相關規劃問題，該科科長稱，不清楚該項目情況，不排除有的早些年批的住宅用地會開發低密或者低層高的產品。既然項目上說明了是別墅那就按別墅來買，不用管規劃性質，規劃性質也不能說明是不是別墅。
?
知情人認為，從上述回答來看，仙人湖度假別墅項目的情況在鎮江市可能并不是個例。相關人員口中的“早期存在用住宅用地開發所謂“低密住宅”項目”，結合實際來看，這里所謂的低密住宅，無疑就是像仙人湖別墅這樣的模式——以普通住宅、商住樓的名義報批，在普通住宅用地上實際開發獨棟別墅產品。這種情況，相關單位看起來是知情的。而這類產品至今未被清查，似乎也表明相關單位是默許的，且并不認為建這種“別墅”是違規的。
