內容來源|見聞地產

作者|曹安潯?

15年前，中國恒大（03333.HK）在香港聯交所主板上市，成為市值最大的內地民營房企，許家印第一次坐上了中國首富寶座。慶祝酒會中，滿面紅光的許家印堆起了香檳塔，一派烈火烹油的景象。

15年過去，中國恒大和許家印都跌落神壇，如今更是無力回天，要走向命運的終局了。

1月29日，香港高等法院向中國恒大發出了清盤令， 中國恒大成了第一家被清盤的大型民營房企。

接下來，中國恒大這個上市主體在香港的資產將被清算，按照順序償債，而后消失在地產江湖中。

中國恒大的清盤標志著，地產行業的風險出清在進一步加速，或破產清算、徹底告別舞臺，或拿出更多誠意、割肉自救，出險房企都將加速交上答卷，不能拖延逃避、也不能再躺平。

經歷了風險出清帶來的陣痛之后，地產行業也將進入穩健為王的新時代。

清盤

香港高等法院一紙清盤令，讓中國恒大走到盡頭，許家印的產業帝國分崩離析。1月29日，港股中國恒大、恒大汽車、恒大物業紛紛大跌，而后停牌。

多位業內人士認為，恒大債務重組長期沒有進展，清盤早已注定。

這次清盤由債權人佳盛環球向香港高等法院發起，涉及債權金額8.625億港元，經過七次押后聆訊后，最終通過。

在裁決書中，法官認為，許家印是阻止恒大發行新債務工具或新股的監管障礙之一。

恒大集團執行總裁肖恩表示，集團和中國恒大已盡全力抗辯。但集團經營面臨巨大困難、資源極其有限，同時由于債權人初步投票情況未達到預期、集團實控人因涉嫌違法犯罪被依法采取強制措施等原因，以致債務重組方案難以落地。

在發出清盤令后，香港法院很快認命了清盤人。據中國恒大公告，安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩被委任為共同及各別清盤人。二者曾擔任騰邦控股、百田石油等多家公司的清盤人。

接下來，中國恒大將在清盤人的指導下，為過去的激進買單。據香港法院裁決書，清盤人將接管恒大的資產、賬簿、印章等，并與恒大董事接觸，遞交資產負債狀況說明書。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖表示，在強制清盤期間，董事的權力和公司的經營業務將會被暫停。受法院監督的清盤人將負責收回及變現公司資產、按順序償債。一旦公司完成清盤，清盤人將向法院申請免除清盤人的責任及解散公司。

黃立沖指出，在香港清盤的公司債項償付優先次序是，先償還清盤開支、有資產擔保的債權人等，然后職工工資、社保費用、政府債務等費用，最后清償無擔保的債權人、債務利息、次級債權人。

值得一提的是，恒大香港清盤，境內購房者的權益將得到優先保障。北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，中國恒大被清盤不等于恒大集團境內主體被清盤，恒大在內地的資產需要根據中國大陸的法律和程序來進行處置。

最高人民法院在去年4月發文稱，如果購房者以居住為目的買房并已支付全款，其房屋交付請求權將優先于其他債權。即使房屋不能交付，購房者主張價款返還的請求權也優先于其他債權。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認為，該事件對保交樓只有心理上的影響，實際影響不大。在償債相關排序當中，對購房者權益的保障應該會被放在第一位。

不過，恒大2萬多億的境內外債務處置，將是一個更漫長而復雜的過程，由于喪失了債務重組的客觀條件，恒大諸多債權人中，有些注定是要承擔損失了。

出清

短短幾年，曾經風光無限，位居世界500強的恒大集團，在香港的上市主體中國恒大遭清盤，老板許家印及一眾高管也被帶走調查，成為地產黃金時代落幕的一大注腳。

回首許家印過往近三十年的崛起和跌落，可以看到，這是一個充滿了野心和欲望的人，在地產黃金時代瘋狂擴張、無視風險，最終身陷囹圄的故事。

許家印1996年在廣州成立恒大，從金碧花園做起，在地產行業快速嶄露頭角。

2016年,恒大總資產和銷售額創下新高，成為總資產萬億的全國第一大房企。同年，恒大地產更名為“中國恒大集團”，許家印走上了多元化業務之路，恒大足球、恒大汽車、恒大冰泉、恒大物業、恒騰網絡等應運而生。

一直到恒大流動性危機顯現之前，許家印都是風光無限，他一邊與馬云并肩而坐看恒大隊比賽，一邊抓緊地產加杠桿之風，帶領恒大極速前行。2017年，許家印以2900億元身價超越馬化騰、馬云、楊國強家族，成為胡潤百富榜中的中國首富。

然而，許家印高杠桿、激進擴張的“法寶”，撞上了行業調控風暴，疊加恒大造車失利，他為此付出了巨大的代價，恒大系產業帝國也不復往日輝煌。

今年初，紐頓入股恒大汽車協議失效，恒大汽車“救命錢”再生波折；恒大物業在1月26日狀告中國恒大，追償114億元；連年虧損的恒大冰泉被以18億的價格賣掉；恒大地產也身負上百個限消令和失信被執行人信息，2023年銷售額僅為603億元，排名下滑至行業第24。

在恒大集團債務重組遲遲未見進展、經營沒有明顯起色之下，債權人失去了耐心，最終讓中國恒大走向清盤。

對于房地產行業而言，許家印的恒大帝國走向終局，也是風險出清后新篇章的開始。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認為，恒大事件說明了，對房地產行業風險處置中，在保交樓的前提下，會按照市場化來處置風險，不會無謂地救助，不存在大而不倒。

去年底，住建部副部長董建國在中國經濟年會上表示，對于違法違規導致資不抵債、失去經營能力的企業，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優勝劣汰的結果。

有投資者感慨道，恒大出險兩年多，終于開始出清了。恒大的清盤方案對其他出險房企有參考作用。雖然出清會很慘烈，但出清之后行業才有機會。“問題總要解決。長痛不如短痛。”

與之呼應的是，2024年新年伊始，龍光、旭輝、奧園、正榮等多家出險房企接連傳來境外債重組的新進展。

李宇嘉指出，未來，穩健經營的房企會被保留下來，近期，國家推進房地產項目白名單、經營性物業貸款，就是在支持這些企業。

這是屬于穩健派房企的曙光，隨著放開限購等多輪刺激樓市政策的效果顯現，曙光也終將越來越明亮。大浪淘沙后，十萬億級的地產新世界期待著新的巨頭和玩家。