內(nèi)容來源|?見聞地產(chǎn)

作者|?曹安潯?

中國最大民營房企碧桂園再次走到了命運(yùn)的十字路口。

8月8日，碧桂園應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息、合計(jì)約2250萬美元未支付。碧桂園方面對此表示，利息支付有30天付息寬限期，公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

這意味著碧桂園并未發(fā)生實(shí)質(zhì)違約，未來一個月里，仍有機(jī)會守住自己的信用。

在去年遭遇空頭襲擊，努力守住自己的信用后，這家頭部民營房企面臨最關(guān)鍵的一個月。

碧桂園內(nèi)部人士則對華爾街見聞表示，對8月市場行情回暖表示看好，公司也會在未來一個月有更多行動，努力守住公司的安全底線。

?大勢

碧桂園目前遇到的問題，有很強(qiáng)的行業(yè)背景。

在開年小陽春過后，房企銷售持續(xù)轉(zhuǎn)弱，在7月出現(xiàn)二次探底；民營房企融資端在冰封兩個月后，近期出現(xiàn)破冰跡象，但得到支持的民營房企、金額仍在少數(shù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的7月是近年來樓市最冷的一個月，無論民營房企，還是央國企普遍銷量大幅下滑。據(jù)克而瑞監(jiān)測，7月重點(diǎn)30城新房成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%，自3月放量后，已“四連跌”。

銷售額和再融資環(huán)境的持續(xù)低迷，以及資金監(jiān)管的影響，讓大多數(shù)房企流動性承壓。碧桂園也不例外。

碧桂園財(cái)報(bào)顯示，截至去年底，其可動用現(xiàn)金為1475.5億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金在600億元的水平。在持續(xù)守信用，按期甚至提前償付債券后，碧桂園賬面可動用資金持續(xù)減少。

過去兩個月銷售業(yè)績下滑，加劇了這種情形。今年7月，碧桂園權(quán)益銷售金額約為120.7億元，同比下滑59.92%。不過以權(quán)益銷售額1387.5億元，位列房企第5。

熟悉碧桂園的投融資人士表示，這種情況下，碧桂園一直在設(shè)法拓展融資渠道。

在機(jī)構(gòu)支持下，碧桂園于7月20日得到35.83億港元及3.89億美元的雙幣定期貸款融資，用以再融資。

隨后，碧桂園把配股融資，納入了清單中。8月1日，有機(jī)構(gòu)接到碧桂園發(fā)行文件，碧桂園計(jì)劃配售18億股份，募資約23.4億港元。不過碧桂園隨后公告，尚未就配股交易簽訂最終協(xié)議，碧桂園近期也不考慮配股。

接近碧桂園人士表示，碧桂園確實(shí)把配股提上日程，并咨詢了多家機(jī)構(gòu)。不過各方在配股時機(jī)上未達(dá)成一致，該計(jì)劃也隨之暫時擱置。

碧桂園也一直努力守住自己的信用。其先是在7月27日提前匯出資金，以償付在8月1日到期的人民幣債券、存續(xù)規(guī)模約為22億元人民幣的“19碧地02”；接著碧桂園在8月7日，提前兌付未回售的“20碧地02”本息，該債券剩余本息原定在8月10日到期。

也是由此，不少投資者在行業(yè)下行、探底的情況下，依舊對碧桂園有信心。近期市場上不斷傳出關(guān)于碧桂園的一系列傳聞，碧桂園方面也會及時對相關(guān)傳聞辟謠、解釋，以減少這些傳聞的影響。只是最終，碧桂園還是遭遇階段性流動性壓力難題。

? ?轉(zhuǎn)機(jī)

今年以來，即便是國企、央企，如中海、華潤等，也在經(jīng)歷了年初的樂觀后，不得不面近兩個月的低迷。這輪市場調(diào)整之深、幅度之烈，超出了很多房企大佬們的想象。

碧桂園仍在堅(jiān)持解決問題。在7月初的內(nèi)部會議上，碧桂園管理層強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持就是勝利，聚焦保障企業(yè)安全，繼續(xù)全力以赴完成“保交樓”政治任務(wù)，在行業(yè)大考中踐行初心使命。

守住企業(yè)信用，是保障企業(yè)安全的題中應(yīng)有之義。

也有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)下投資者對于債務(wù)展期的態(tài)度已不像此前一樣刻板，對還能堅(jiān)持至今的房企，在給出不錯展期條件的情況下，也愿意給予支持。從企業(yè)角度，碧桂園已經(jīng)做得不錯。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，碧桂園的資產(chǎn)狀況和財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于很多房企，是有機(jī)會獲得轉(zhuǎn)機(jī)的。

近期，房地產(chǎn)政策已經(jīng)出現(xiàn)重大利好。自住建部發(fā)聲后，北、上、廣、深四座一線城市相關(guān)部門都表態(tài)，會支持居民住房需求；鄭州也在8月3日打響優(yōu)化樓市政策的第一槍推行?“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售政策，南京等城市也很快跟上。

市場在經(jīng)歷了7月的寒冷后，逐漸有了暖意。包括克而瑞研究中心在內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（7月31日至8月6日）重點(diǎn)監(jiān)測城市樓市低位盤整，包括鄭州、南京在內(nèi)的城市，則在發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策后，新房、二手房交易都出現(xiàn)提振。其中，南京和長沙新房環(huán)比漲幅均超四成。

并且隨著“金九銀十”的到來，華爾街見聞從多家房企處了解到，他們接下來幾個月的推盤計(jì)劃也比上半年更加積極。在供需兩側(cè)，樓市有望逐漸回暖，提振市場信心。

中信建投證券地產(chǎn)分析師竺勁認(rèn)為，伴隨政策持續(xù)落地落實(shí)，7月銷售和融資狀況應(yīng)視作今年的底部位置，后續(xù)都會出現(xiàn)改善。

易居集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，寬松的房地產(chǎn)支持政策，正醞釀待發(fā)。更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊(duì)伍中來，并成為松綁主力軍。接下來的8月供應(yīng)預(yù)期有所回升，將帶動成交止跌。

萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石也看到了民營企業(yè)的悲情與堅(jiān)持。他在近期表態(tài)，中國房地產(chǎn)目前處于調(diào)整期，會面臨如流動性問題在內(nèi)的諸多挑戰(zhàn)。但中國有著龐大的市場，同時相關(guān)政策的出臺，相信可以克服挑戰(zhàn)。

在未來一個月里，市場信心回暖，融資端獲得更多支持等，這些外部條件，將決定碧桂園這家過去兩年市場調(diào)整中，龍頭民營房企的“幸存者”，能否再次上演奇跡。

有投資者直言，如果碧桂園渡過難關(guān)，對于企業(yè)、市場來說，無疑是極其提振信心的。而信心，也是讓房企走出低迷，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境企穩(wěn)、回暖的關(guān)鍵所在。