文丨秦佳麗 ?編輯丨李壯

2月份以來，中國金茂先后在北京、上海斬獲高溢價地塊，拿地總額達(dá)上百億元。中國金茂積極增加土地儲備的背后，與一二線城市房價企穩(wěn)的態(tài)勢不無關(guān)系。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，一二線城市房價近期進(jìn)一步企穩(wěn)，房企銷售進(jìn)一步改善。以中國金茂為例，1月份，中國金茂實現(xiàn)銷售額67億元，同比增長6.35%。

值得一提的是，在房價止跌企穩(wěn)之際，房企拿地?zé)崆橹鸩皆龈撸她堫^央國企等已是拿地常客，近期金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等“老面孔”也在回歸土拍市場。有業(yè)內(nèi)人士就此表示，由于一線城市商品房價格整體轉(zhuǎn)漲，銷售的安全邊際度高，近期房企的鋪排熱情也在上升。從目前金茂在強(qiáng)一二線城市積極拓儲的情形看，如果下半年能夠盡快出貨，這類房企銷售業(yè)績復(fù)蘇的勢頭較強(qiáng)。

接連斬獲京滬重磅地塊

金茂積極參與熱門城市土拍

在京滬土拍市場，中國金茂近期表現(xiàn)活躍。2月20日，上海迎來蛇年首輪集中土拍，經(jīng)過183輪競價，金茂&慶隆聯(lián)合體斥資89.64億元斬獲上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，樓面地價達(dá)11.75萬元/平方米，溢價率38.2%。2月11日，在北京土拍中，經(jīng)過超百輪鏖戰(zhàn)，中國金茂聯(lián)合保利發(fā)展競得朝陽三間房打包地塊，成交價87.3億元，樓面價約5.2萬元/平方米，溢價率10.5%。

自2024年10月樓市初步傳遞“止跌回穩(wěn)”信號以來，中國金茂重啟京滬布局的動作開始明顯。去年10月，金茂曾斥資40.13億元競得豐臺區(qū)東鐵營地塊，在這之前，金茂在北京公開拿地還要追溯到2022年9月，以38.1億元競得豐臺區(qū)大紅門地塊并打造永定金茂府項目。

相比之下，金茂在上海“火力全開”，在此次斬獲虹口區(qū)單元地塊前，金茂已在上海密集補(bǔ)倉。2024年12月30日 ，上海第八批次土拍，中國金茂與合作方一舉拿下寶山區(qū)3幅地塊，成交總額上百億元，包括聯(lián)合招商蛇口斥資43億元競得上海寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊、斥資29.291億拿下寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊，以及聯(lián)合寶冶集團(tuán)以31.15億元競得的寶山區(qū)楊行BSP0-0801單元地塊。

除了北京和上海，中國金茂也在其他熱門城市加快拓儲。去年四季度以來，金茂在西安、長沙、天津、嘉興、鄭州、成都等一二線城市至少獲取10余個項目，包括以14.47億元的價格拿下西安交通大學(xué)曲江校區(qū)附近地塊，以11.335億元拿下了河?xùn)|工大4號地，以8.7億元獲得長沙2宗地塊，以8.84億元獲得青島市南的瞰海新地塊等。

由于年前加速土拍沖刺，中國金茂的新增土儲規(guī)模在2024年四季度一路逆襲。據(jù)中指研究院榜單，2024年全年，中國金茂最終以187億元的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)TOP10，并以599億元的全口徑新增貨值位居行業(yè)TOP8。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦就此表示，從國家統(tǒng)計局新近發(fā)布的70城房價指數(shù)看，北京、上海等一線城市商品房價格整體轉(zhuǎn)漲。尤其是上海，樓市向高端改善型市場傾斜的跡象越來越明顯，單價“10萬+”以上的樓盤賣得很好，銷售的安全邊際度高。“在這種情況下，房企肯定需要鋪排重點城市，對于核心城市核心地塊這種稀缺資源，房企的競爭熱情非常高。”

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2024年現(xiàn)象級紅盤熱銷

金茂1月銷售額同比增長

從銷售業(yè)績看，2024年中國金茂以982.5億元的銷售額排名行業(yè)第12名，排位較上年上升一個位次，不過，公司距離“收復(fù)”千億銷售規(guī)模尚差臨門一腳。為接下來的銷售回穩(wěn)積極拓儲，無疑成為2025年金茂的布局方向。

事實上，盡管2024年行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，中國金茂仍然打造出一批現(xiàn)象級紅盤，并在天津、上海、杭州、蘇州、南京等城市創(chuàng)下多個熱銷紀(jì)錄。據(jù)克而瑞榜單，2024年，天津的體北金茂府、上東金茂智慧科學(xué)城項目“霸榜”當(dāng)?shù)胤科箜椖夸N售額TOP2；上海中環(huán)金茂、杭州上城金茂府也已四開四罄，簽約金額各達(dá)30億元、80億元。

到今年，金茂延續(xù)了成交放量，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月中國金茂以67億元的銷售額排名行業(yè)TOP13，銷售額較去年同期增長6.35%。

盧文曦就此表示，從各家房企鋪排來看，此前在一二線城市重倉的房企，今年有望實現(xiàn)銷售增速同比回正。另外，今年市場需要延續(xù)寬松的樓市政策與貨幣政策，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績才有望逐步止跌企穩(wěn)。

“從目前金茂在強(qiáng)一二線城市積極布局的情形看，如果上半年積極拓儲，下半年盡快出貨，那么這家房企銷售業(yè)績復(fù)蘇的勢頭較好。”盧文曦補(bǔ)充道，“另外，目前市場對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭白熱化，有實力的房企都在積極布局。雖然很多‘地王’本身有光環(huán)加持，但如何利用光環(huán)打造產(chǎn)品也是一個考驗，房企需要在價格和品質(zhì)之間做好平衡，實現(xiàn)快速出貨。”

項目熱銷背后，聚焦中高端市場的中國金茂，2024年，除了將明星產(chǎn)品線金茂府升級到了3.0，還發(fā)布了全新的產(chǎn)品線“金玉滿堂”（府系、璞系、滿系、棠系）。企業(yè)公開信息顯示，截至年末，中國金茂在12大核心城市布局了18個項目，9府4璞2滿3棠全線熱銷。

聚焦熱門城市的策略也令公司業(yè)績相對穩(wěn)健。公司2024年度中期業(yè)績公告顯示，報告期內(nèi)中國金茂實現(xiàn)凈利潤10.1億元，同比增長133.33%。投資布局上，中國金茂開始傾向高能級城市拓儲，2023年下半年以來公司獲取土地全部位于一二線核心城市。2024年上半年，7府1璞首開實現(xiàn)“八開八捷”，走出了獨立行情，平均首開周期6個月。

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市場回穩(wěn)提供拿地底氣

“新老面孔”亮相熱門土拍

中國金茂高調(diào)亮相土拍市場背后，樓市止跌企穩(wěn)已成為各家房企的底氣來源。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)情況，2025年1月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，其中上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%；二線城市新房價格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲0.1%，系2023年6月以來首次回升，市場調(diào)整的“最冷時刻”或已過去。

目前市場信心開始傳導(dǎo)至土拍市場，各家房企開始恢復(fù)拿地?zé)崆椤?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年1月，百強(qiáng)房企拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。作為房企未來銷售業(yè)績的貨值儲備，頭部房企們角逐激烈。據(jù)中指研究院榜單，2025年1月，招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)分別以179億元、169億元、130億元的全口徑新增貨值排名行業(yè)前三（見附表）。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

除了土拍常客，近期“老面孔”與“新面孔”也開始爭奪熱門地塊。譬如，除了中國金茂高調(diào)亮相，金地集團(tuán)也在重返土拍市場，今年1月杭州的第二批次土拍中，金地集團(tuán)以1.86億元競得臨平老城區(qū)的LP060203-1地塊，溢價率達(dá)31%，這是金地集團(tuán)時隔18個月后重啟的土拍布局。

在2月20日上海的蛇年首場土拍中，民企龍湖集團(tuán)也有所斬獲，其間龍湖&建華聯(lián)合體以10.57億元競得奉賢區(qū)南橋新城地塊，溢價率達(dá)到16.54%。此外，來自新加坡的慶隆集團(tuán)、星獅集團(tuán)成為拿地贏家，最終金茂&慶隆以總價89.64億元競得前述虹口區(qū)C080302單元地塊，金地&星獅&國貿(mào)聯(lián)合體則以8.1億元競得松江區(qū)SJC10008單元地塊。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶就此表示，自去年四季度以來，隨著房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)階段性修復(fù)，土地市場也迎來積極變化，北京、上海、深圳、杭州等熱點城市土拍有所升溫：“近期優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好，進(jìn)而加快補(bǔ)倉。期間‘小而美’地塊占比明顯提升，房企普遍采取‘聚焦深耕’策略。”

“此外，收購存量閑置土地已成為今年房地產(chǎn)‘穩(wěn)投資’的關(guān)鍵舉措。”曹晶晶介紹，目前湖南、吉林、浙江等多個地區(qū)已發(fā)布運(yùn)用專項債收儲的公示信息與征集公告，近期廣東多地也公示了2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閑置土地的項目清單，擬收購金額已達(dá)430億元。未來各地存量閑置土地的盤活進(jìn)展有望加快，進(jìn)而改善市場供求關(guān)系，緩解房企資金壓力，推動房企再投資，實現(xiàn)‘以土地存量換發(fā)展增量’，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快‘止跌回穩(wěn)’。”

（文中提及個股僅作舉例分析，不作投資建議。）