3月18日，招商蛇口于深圳召開2024年度業(yè)績說明會暨投資者交流會，招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)、董事會秘書余志良，招商蛇口副總經(jīng)理劉曄、呂斌等管理層出席。

在政策層面鼓勵構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，招商蛇口呈現(xiàn)出強勁的內(nèi)生動力和轉(zhuǎn)型底氣。2024年，公司實現(xiàn)歸母凈利潤40.39億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。在鞏固財務(wù)安全的基礎(chǔ)上，招商蛇口持續(xù)優(yōu)化“開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤+資產(chǎn)運營壓艙石+物業(yè)服務(wù)增長極”的業(yè)務(wù)矩陣，作為集團旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，2024年招商積余首次達成利潤增長超過收入增長的突破。

在業(yè)務(wù)層面，2024年招商蛇口在開發(fā)板塊延續(xù)“區(qū)域聚焦”投資策略，預(yù)計2025年在手可售貨值達3250億元。公司指出，近年來招商蛇口制定了城市優(yōu)選體系，聚焦到核心市場的核心區(qū)域?qū)ふ医Y(jié)構(gòu)性機會，“在核心板塊比拼的關(guān)鍵是產(chǎn)品力。招商蛇口打造了‘3+1’全新產(chǎn)品矩陣，形成了競爭優(yōu)勢。”

“聚焦”策略保證公司業(yè)績穩(wěn)健

繼續(xù)雕琢產(chǎn)品力 打造競爭新優(yōu)勢

在房地產(chǎn)支持性政策迭出的2024年，招商蛇口交出了一份可圈可點的成績單。公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入1789.48億元，同比增長2.25%；實現(xiàn)歸母凈利潤40.39億元，位居行業(yè)（已發(fā)布業(yè)績報告或快報的公司）第二位。

憑借以銷定投、以銷定產(chǎn)的策略布局，招商蛇口實現(xiàn)了現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定。2024年，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額319.64億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。報告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.37%、凈負債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，均處于“三道紅線”綠檔。其間公司積極響應(yīng)房地產(chǎn)融資新模式，全年落地經(jīng)營性物業(yè)貸款92億元，新增公開市場融資154.60億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低水平。2024年末，公司綜合資金成本低至2.99%，較年初降低48個BP。

招商蛇口將公司的財務(wù)管理策略歸結(jié)為打造“堡壘式”的資產(chǎn)負債表及“棉襖式”的現(xiàn)金流量表。公司指出，“受行業(yè)下行影響，目前行業(yè)的利潤空間和盈利指標存在一些壓力。不過，公司主動適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的變化，以更加安全的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)穿越行業(yè)周期，增加在手的現(xiàn)金儲備。”

一直以來，招商蛇口憑借多業(yè)態(tài)協(xié)同驅(qū)動發(fā)展。公司主要業(yè)務(wù)覆蓋開發(fā)業(yè)務(wù)，由集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店、會展、郵輪等構(gòu)成的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

開發(fā)業(yè)務(wù)是公司基本盤。2024年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元，站穩(wěn)行業(yè)前五。公司在西安、長沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居同業(yè)第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進入當?shù)劁N售排名前五。

這得益于“區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選”的投資策略，近年招商蛇口資源投放聚焦“強心”城市。2024年，公司累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。報告期內(nèi)，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，在“強心30城”的投資占比達98%。公司披露：“其中，公司僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%，較2023年進一步提升，報告期內(nèi)在上海獲取了7宗土地，廣州2宗，北京1宗。”

目前，開發(fā)業(yè)務(wù)板塊仍是招商蛇口營收的主要來源。盡管近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場銷售額由18萬億元回落到9萬億元，但其依然是巨大的市場，公司要抓好開發(fā)流程制度，精挑細選搞開發(fā)、精雕細琢提品質(zhì)、精誠合作促去化、精耕細作抓經(jīng)營、精打細算控成本。為此，近年來招商蛇口制定了城市優(yōu)選體系，重點布局城市從原有的70城收攏至30城，發(fā)展到現(xiàn)在，進一步聚焦到核心市場的核心區(qū)域，尋找結(jié)構(gòu)性機會。

基于此，招商蛇口的收攏聚焦投資策略也屢屢成為投資者的關(guān)注點，譬如聚焦一線城市是否將面臨地價上升、發(fā)展資源有限等。對此，招商蛇口指出，“其實，在核心板塊比拼的關(guān)鍵是產(chǎn)品。招商蛇口在上海、深圳、西安、長沙和成都等城市做差異化產(chǎn)品和高端產(chǎn)品表現(xiàn)不錯，同時關(guān)注城市更新和舊城改造的機會。隨著消費者的品質(zhì)生活日益升級，我們把產(chǎn)品力升級作為最核心的戰(zhàn)略，構(gòu)建了‘四三二一’戰(zhàn)略，打造出“3+1”全新產(chǎn)品矩陣，內(nèi)部嚴格評審，注重產(chǎn)品交付，形成了一定的競爭優(yōu)勢。”

招商蛇口向來注重精雕細琢產(chǎn)品力。近年來，公司通過“首席設(shè)計師及產(chǎn)品經(jīng)理”管理體系，“方案+落地”雙團隊管理模式，成功研發(fā)打造了由“璽”、“天青”、“啟序”、“攬閱”構(gòu)成的“3+1”全新產(chǎn)品系。2024年，招商蛇口20余個全國首開新作去化率領(lǐng)先同類競品25%，其中北京招商璽、合肥招商璽等10個項目入選2024年全國十大高端/輕奢/品質(zhì)作品榜單，以設(shè)計驅(qū)動的產(chǎn)品溢價能力邁向行業(yè)前列。

作為開發(fā)板塊的衍生業(yè)務(wù)，招商蛇口代建業(yè)務(wù)同樣增長迅猛。2024年，招商蛇口正式設(shè)立專業(yè)公司招商建管，統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)。公司全年新增77個代建項目，新增代建管理面積約898萬平方米。截至目前，公司累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2000萬平方米。

資產(chǎn)運營板塊“輕重并舉”

招商積余利潤增長超過營收增長

作為持續(xù)強化“開發(fā)+運營+服務(wù)”全鏈條能力的典型房企，招商蛇口在資產(chǎn)運營、物業(yè)服務(wù)板塊繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。

資產(chǎn)運營方面，公司強化精益運營管理降本增效，持續(xù)提升資產(chǎn)投資回報水平。2024年，招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）實現(xiàn)36.67億元，同比上漲11%。譬如，產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，公司布局國內(nèi)核心一、二線17個城市，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。報告期末，公司管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營主要項目31個，總經(jīng)營建筑面積約261萬平方米；集中商業(yè)方面，公司管理范圍內(nèi)的集中商業(yè)在營項目47個，總經(jīng)營建筑面積約277萬平方米；公寓方面，公司管理范圍內(nèi)的公寓布局19個城市，已開業(yè)項目經(jīng)營建筑面積約144萬平方米，房源總數(shù)3.42 萬間。

2024年，招商蛇口還以位于深圳的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目為底層資產(chǎn)，搭建蛇口租賃住房REIT平臺并完成上市發(fā)行，募集資金13.64億元。至此，招商蛇口完成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、商業(yè)辦公”三大資產(chǎn)運營板塊的REITs布局。

目前，招商蛇口在資產(chǎn)運營板塊采用輕重并舉措施。重資產(chǎn)方面，做精存量，打造標桿產(chǎn)品；輕資產(chǎn)方面，聚焦商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、公寓、會展4個賽道，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，擴大管理規(guī)模。

與以往單一的規(guī)模擴張需求形成對比，公司物業(yè)服務(wù)板塊開始更聚焦有質(zhì)量的增長。2024年，招商積余首次實現(xiàn)了利潤增長超過營收規(guī)模增長，整體管理效率和服務(wù)品質(zhì)得到了持續(xù)提升，“后續(xù)我們還要繼續(xù)推動服務(wù)做優(yōu)做強，同時聚焦增值業(yè)務(wù)的發(fā)展，培養(yǎng)新賽道，推進營收規(guī)模的穩(wěn)定增長。”據(jù)公司介紹，“招商積余目前在管面積3.65億平方米，本身具備巨大流量，公司將充分利用這個優(yōu)勢，通過數(shù)字化技術(shù)做好客戶的獲取，實現(xiàn)集團內(nèi)部業(yè)務(wù)的有機協(xié)同，促進物業(yè)服務(wù)乃至公司各類資產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展。”

作為招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，招商積余正全面落實精益運營。2024年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.4億元，較上年增長14.24%。報告期末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

依托集團全產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，公司正持續(xù)鞏固非住領(lǐng)域頭部服務(wù)商地位。報告期內(nèi)，招商積余全年第三方拓展年度合同額達36.93億元，其中第三方外拓市場非住宅業(yè)態(tài)新簽?zāi)旰贤~達34億元，占第三方拓展的92%，戰(zhàn)略細分賽道優(yōu)勢持續(xù)擴大，

目前招商積余正持續(xù)深化增值業(yè)務(wù)戰(zhàn)略升級。2024年，平臺增值業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收5.36億元，以到家匯等平臺為代表，通過持續(xù)深化數(shù)字化升級，帶動平臺交易額突破11億元；專業(yè)增值營收達25.51億元，以招小充為代表的智慧能源業(yè)務(wù)加速布局，充電樁累計部署近3萬臺，服務(wù)用戶規(guī)模持續(xù)擴大；與此同時，公司深耕精裝修等高附加值業(yè)務(wù)賽道，并加速自有租售平臺（余房網(wǎng)）迭代升級，貢獻穩(wěn)定業(yè)績增長。

在業(yè)績說明會現(xiàn)場，有投資者關(guān)注招商積余發(fā)展計劃及行業(yè)競爭優(yōu)勢。公司介紹指出，招商積余在集團業(yè)務(wù)協(xié)同及業(yè)務(wù)拓展方面具備較好的增長空間。“最近幾年，我們參與代建代運營項目，集合招商蛇口的綜合資產(chǎn)運營優(yōu)勢，能夠找到更多的物業(yè)管理的協(xié)同機會；另外，我們的金融板塊、交通物流板塊等本身有大量的業(yè)務(wù)拓展空間，目前得到了集團的大力支持。”與同業(yè)相比，招商積余不僅具備央企背景，最大的區(qū)別還在于70%業(yè)務(wù)規(guī)模來自于市場化以及非住物業(yè)，這一規(guī)模指標在市場中相對領(lǐng)先。”

力推股份回購、現(xiàn)金分紅舉措 提升股東回報水平

2025年在手可售貨值3250億元

在政策鼓勵上市公司股份回購、現(xiàn)金分紅的背景下，為了提升股東回報水平，招商蛇口近年積極開展股份回購、現(xiàn)金分紅等措施。基于對公司未來發(fā)展前景的信心以及對公司價值的認可，2024年10月，招商蛇口發(fā)布了3.5億元至7.02億元的股份回購計劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊資本。目前股份回購計劃還在實施中。

近年公司持續(xù)進行現(xiàn)金分紅。2024年，招商蛇口現(xiàn)金分紅額度約17.5億元，算上已實施的回購金額，年度分紅率達45%。2015年至今，算上本年預(yù)計的分紅，公司累計現(xiàn)金分紅（含回購）達431.41億元。上市以來，公司每年的現(xiàn)金分紅比例均超過40%，公司指出，“2024年末，招商蛇口制定了市值管理制度，未來也將按照制度要求，持續(xù)提升經(jīng)營效率和盈利能力，并結(jié)合自身情況積極開展相關(guān)市值管理工作，促進公司投資價值，反映公司質(zhì)量。”

招商蛇口介紹，2025年房地產(chǎn)市場將處于筑底階段，市場的表現(xiàn)很大程度上取決于各類政策的執(zhí)行力度以及宏觀經(jīng)濟的改善程度。公司的經(jīng)營策略隨著行業(yè)進入新發(fā)展階段，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的大背景下，轉(zhuǎn)型已然成為房企生存和進階的必由之路。2025年，公司整體投資原則是保持戰(zhàn)略定力，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，以投資牽引公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。

接下來，開發(fā)業(yè)務(wù)方面，招商蛇口將堅持聚焦核心城市核心板塊，提升投資精準度；資產(chǎn)運營方面將聚焦主力業(yè)態(tài)，核心區(qū)域2025年公司計劃新入市的項目約120萬平米，9個公寓，8個商業(yè)中心和3個產(chǎn)業(yè)園，布局在上海、深圳、南京、杭州、重慶等高科技城市；在物業(yè)服務(wù)方面，招商積余作為公司輕型化轉(zhuǎn)型的核心平臺，聚焦盈利提升現(xiàn)金流管控。

作為房企未來銷售業(yè)績的“彈藥”儲備，截至2024年，招商蛇口未售的全口徑總土地儲備約2700萬平米，其中“核心10城”的資源占13%，“強心30城”占86%，粵港澳大灣區(qū)的資源占比為26%。公司指出，“按照公司現(xiàn)在的現(xiàn)有項目來看，預(yù)計2025年我們在手的可售貨值約3250億元，其中79%為住宅業(yè)態(tài)。從城市的分布看，‘核心10城’占77%，‘強心30城’占比93%，下半年可能還會有一些年內(nèi)拿地的新增投資出現(xiàn)。”

在“好房子”成為行業(yè)重要議題的當下，招商蛇口還將持續(xù)打造產(chǎn)品力。2025年，招商“好房子”將重點實施三大產(chǎn)品升級，一是重點攻堅，建立專項小組，針對核心客戶高頻重點需求進行技術(shù)突破；二是品質(zhì)的標配提升，聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴完善綠色健康智能安防系統(tǒng)；三是體驗閉環(huán)，將目前產(chǎn)品展示與智慧社區(qū)平臺打通，進行從交付到服務(wù)的全周期體驗管理。

免責(zé)聲明：本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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