這個財報季，談第二增長曲線的房企多了，開發主業反而被絕大部分企業選擇性淡化。這背后是絕大部分企業開發主業還在失速有關。據公開數據顯示，2024年，TOP100房企銷售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷售平均同比下滑超20%。行業整體失速中，有些企業卻能在逆勢中實現增長，中國海外發展就是其中之一。
據其財報顯示，2024年，在房地產市場持續下行的背景下，中國海外發展實現收入1851.5億元，稅前溢利264.1億元，核心股東應占溢利157.2億元，繼續保持行業領先水平；年銷售額達3106.91億元，權益銷售金額行業第一，銷售額同比上漲0.3%，成為TOP10房企中唯一實現年度銷售正增長的公司。
拆分其銷售業績來看，2024年中海奪下北上深三個一線城市銷冠，四個一線城市總銷售額達1640億元，占公司整體銷售的61%；平均銷售單價為27048.36元/平方米，同比增長16.62%，為其未來數年利潤奠定堅實基礎。
能在行業調整期保持穩定發展，中國海外發展行政總裁張智超在業績會上表示，這依賴于正確的戰略引領和堅定的執行，十四五期間，行業面臨深度調整，中海緊緊地圍繞今天、明天、后天的業務戰略，堅定地執行和目標資源投入，并在過程中動態適時調整。
據張智超介紹，十四五期間，中海一直有一個判斷，這五年決定了中國房地產行業未來20年競爭的基本格局，中海成功穿越了當前這一輪行業下行轉折期的沖擊與挑戰，并保持在行業的前列，保持攻守兼備資源與發展態勢；下一個五年，我們依舊將堅守不動產開發運營主航道，住宅開發是公司優勢產業，下一個五年將繼續做大和做強，保持行業領先地位，保持全國市場占有率領先，在主流城市核心城市保持領先；同時，要做強做優經營性業務，顯著提升收入與利潤貢獻。
重倉一線城市，優質土儲保證銷售基本盤
能在2024年銷售業績逆勢增長，顏建國稱，與公司強聚焦一線城市的投資策略。
近幾年，在新房銷售市場，一二線城市銷售相對穩定、大部分三四線城市銷售仍待復蘇。在土地市場，受債務拖累，近兩年絕大部分房企極少公開拿地。利用兩個市場的調整期，堅持“三個主流”發展策略的中海地產通過招拍掛、收并購多渠道，加注一線及強二線城市優質土地獲取優勢。2023年-2024年，連續兩年新增投資行業第一。
2024年，中海在12個城市新增土地儲備22宗，總購地金額則提升至806億元，新增權益投資額696億元。其中，四個一線城市權益投資額占73.5%。僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺、深圳南山的兩宗“百億地塊”，單地塊質量更高，織厚安全墊。
2025年，中海延續積極重倉一二線城市投資態勢，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門、杭州等地塊，累計投資額逾300億元。土儲結構調整服務于“主流城市市場份額提升”目標，通過聚焦核心城市，中海權益銷售額躍居行業第一，市占率穩步提升，鞏固了頭部企業地位?。同時，這些新增土儲，將成為中海未來幾年的基本盤，在行業分化期擴大其競爭優勢，從土地層面保證未來銷售的穩定性。
張智超稱，2025年中海的投資將保持穩中有進的態勢，繼續保持行業領先的投資強度，投資策略還是強聚焦一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市。
“玖序系”成熱銷代名詞，打造“好房子”搶占市場先機
能實現增長，除擁有優質土儲外，也要有較強的產品力，滿足消費者需求。目前，新房市場以改善及以上需求為主，中海地產匹配這類購房人的“玖序系”產品在北上深等城市持續熱銷。
在上海，3月28日中海·順昌玖里入市套均總價約4000萬元。項目首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀錄，榮登“中國盤王”；全年銷售超387億元。
6月底，上海、深圳、北京的三個玖序系項目同步入市。其中，上海中海·領邸玖序全年五開五罄，熱銷282億元；深圳中海·深灣玖序，打破深圳新建商品住宅銷售定價上限，首開收金超100億元，全年熱銷156.2億元；北京中海·京華玖序，備案均價約17.5萬元/平方米，開盤熱銷62億元，開盤48小時就位居北京2024年上半年新房網簽銷售冠軍，全年熱銷75.6億元。
顏建國表示，“好產品”是“工科中海”口碑的來源，是公司的競爭優勢之一，中海一直注重通過“好產品、好服務”來實現“好效益”。
2024年在各家房企“卷”改善類產品之際， “好房子”體系應運而生、從各地實行規定來看，封閉式陽臺按1/2計算容積率、風雨連廊不納入容積率計算、大戶型要求層高不小于3.15米等。這類產品的出現將是對此前產品的顛覆，可以說誰能率先打造出“好房子”，就會在2025年的新房市場搶占先機。
在顏建國看來，“好房子”建設，不僅僅是住房品質的顯著提升，更是房地產行業的一次重大變革，對房企的空間與服務理解能力、客戶需求洞察力、上下游部件產品的系統集成能力、數字技術與人工智能鏈接能力等提出了前所未有的要求。
據了解，“好房子”理念誕生伊始，中海在住建部指導下，對三萬多客戶展開調研，并梳理了廣大客戶對“好房子”的134 項需求，從而集成了16大科技系統，率先在中國建筑科技展上推出“中海好房子”樣板。
顏建國介紹，今年中國海外發展將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價放開的形勢下，將有機會通過打造“中海好房子”，實現更大的價值創造。
繼續做大做強住宅開發，經營性業務提升收入與利潤
良好的銷售態勢，確證現階段中海手中握有充足的現金流，足以覆蓋短債、保證短期發展。
中國海外發展副總裁郭光輝介紹，近幾年來隨著市場下行、行業深度調整，中國海外發展一直把有息負債管控作為重中之重。連續兩年來有息負債都進行了壓降。2024 年有息負債包括提前還款和到期歸還、凈歸還 175.5 億元，同比下降 6.2%。
在壓降有息負債的同時，中海仍然有充裕的資金來實現發展，同時在2024 年在有息負債結構上公司進一步優化，降低了整體融資成本，平均融資成本為3.1%。2024年，中國海外發展穩健的運營態勢，獲標普全球上調信用評級至A-/穩定，成為中國房企中唯一擁有雙A國際信用評級的企業。
十四五收官之年保持穩定發展，張智超稱，下一個五年中國海外發展將在保持戰略定力同時，賦予今天、明天、后天三大產業進一步做大、做優、做強的目標任務，繼續做大做強住宅開發，并持續提升經營性業務收入與利潤，推動公司持續穩健高質量發展。
財報顯示，中海目前經營性業務包括持有型的辦公樓、購物中心、長租公寓、酒店及康養業務，2024年經營性業務的利潤貢獻已經超過10%。
“經營性業務將強聚焦于核心城市，特別是幾個重點一線城市。” 張智超稱，近幾年聚焦投資于核心城市、核心地段、核心資產，已持有一批優質物業，陸續投入運營后，將進一步強化公司的資產經營能力與資本運營能力；前幾年，中海還涉足養老產業，將在這方面持續加大投入。
除此之外，在下個五年，中海還將做實做優包括供應鏈、代建、規劃設計、數字科技在內的生態型業務，賦能主業同時構建第三增長曲線。
顏建國稱，下一個五年，房地產發展新模式將逐步建立健全，我們對中國經濟、對房地產行業都充滿信心。我們將堅守長期主義，堅定成為卓越的國際化不動產開發運營集團的戰略目標，推動房地產行業的健康發展，為廣大客戶的美好居住與幸福生活持續貢獻更大的力量。
