《投資者網(wǎng)》謝瑩潔

在港交所上市12年后，大悅城地產(chǎn)有限公司（下稱大悅城地產(chǎn)，00207.HK）表示即將私有化退市。

根據(jù)大悅城地產(chǎn)公告，公司將以0.62港元/股注銷除中糧系外的全部公眾股，溢價(jià)67%，總代價(jià)29.32億港元。交易完成后，大悅城地產(chǎn)將幾近全資并入母公司大悅城控股。

受此消息影響，8月1日，停牌已近2周的大悅城地產(chǎn)復(fù)牌高開48%。?

擬29億港元私有化退市

時(shí)間回?fù)苤?013年，大悅城地產(chǎn)身披“商業(yè)地產(chǎn)第一股”光環(huán)登陸港交所，手握西單、朝陽、上海靜安等明星項(xiàng)目，租金收入穩(wěn)健。彼時(shí)內(nèi)地房企蜂擁赴港，中糧集團(tuán)順勢(shì)把旗下商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)注入，完成借殼上市。?

借殼四年，大悅城地產(chǎn)股價(jià)長期在凈資產(chǎn)下方徘徊。2019 年，中糧系啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組：A 股上市平臺(tái)大悅城控股以發(fā)行股份方式收購大悅城地產(chǎn) 64% 股權(quán)，形成“A 控紅籌”架構(gòu)。?

中糧集團(tuán)希望借此打通境內(nèi)外融資通道，然而效果不彰。一方面，港股市值長期低于凈資產(chǎn)七成，流動(dòng)性稀薄；另一方面，A 股大悅城控股陷入虧損。

于是，“退市”被包裝成一次“去繁就簡”的手術(shù)：

2025 年 7 月 31 日，大悅城控股拋出私有化方案，宣布其控股子公司大悅城地產(chǎn)有限公司將通過協(xié)議安排的方式回購股份，并計(jì)劃在香港聯(lián)交所撤銷上市地位。公司以 0.62 港元/股回購剩余33.24% 股份，總價(jià) 29.32 億港元，溢價(jià) 67.6%。

私有化完成后，中糧系持股比例將由66.8%升至100%，不用再向少數(shù)股東解釋短期業(yè)績波動(dòng)，可快速處置資產(chǎn)、整合商業(yè)運(yùn)營，甚至把REITs、并購貸等工具一次性打滿；更關(guān)鍵的是，29億港元對(duì)價(jià)中，內(nèi)部資源加外部過橋貸款即可覆蓋，不必再受債券評(píng)級(jí)和股價(jià)波動(dòng)牽制。

交易對(duì)方為除大悅城和得茂以外的大悅城地產(chǎn)其他所有股東。協(xié)議安排生效后，計(jì)劃股份將被注銷，大悅城地產(chǎn)將申請(qǐng)撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位。

以往大悅城地產(chǎn)作為港股上市平臺(tái)，重大投資及資本營運(yùn)受限于董事會(huì)、股東大會(huì)，決策鏈條過長。因其在港上市的地位，只能進(jìn)行港幣/美元融資。但大悅城地產(chǎn)絕大多數(shù)物業(yè)都在內(nèi)地，本位幣是人民幣。在美元加息的背景下，存在一定的匯兌損失風(fēng)險(xiǎn)。

私有化后，大悅城控股決策鏈條縮短，大悅城控股能夠更直接、敏捷地統(tǒng)籌大悅城地產(chǎn)的戰(zhàn)略方向與資源配置。

大悅城地產(chǎn)表示，過去數(shù)年，公司股價(jià)一直較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動(dòng)性偏低，限制了公司從資本市場(chǎng)籌集資金的能力。鑒于市場(chǎng)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)且復(fù)雜，公司的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，在可預(yù)見的將來也不會(huì)有實(shí)質(zhì)性改善。

復(fù)牌股價(jià)暴漲超40％

在業(yè)內(nèi)看來，港股市場(chǎng)流動(dòng)性承壓，不少港股估值偏低、融資受限，疊加需維持上市地位所需的成本，在多重因素之下，部分公司萌生退意。

大悅城地產(chǎn)此番能否借助退市完成戰(zhàn)略突圍，關(guān)鍵不在67%溢價(jià)是否足夠慷慨，而在于母公司能否在剝離資本枷鎖后，用更靈活、更果斷的資本運(yùn)作，把租金護(hù)城河真正變成利潤護(hù)城河。在公告中，兩家公司均強(qiáng)調(diào)此次交易將“優(yōu)化資源配置”“提高公司整體運(yùn)營效率”，認(rèn)為統(tǒng)一的上市平臺(tái)可以增強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)。

大悅城控股在全國布局的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，去年購物中心銷售額就達(dá)401.3億元，同比增長16%，大部分由大悅城地產(chǎn)貢獻(xiàn)。這個(gè)香港上市平臺(tái)的業(yè)務(wù)，包括投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店經(jīng)營、管理輸出等四個(gè)板塊。其中，物業(yè)開發(fā)占大頭，去年收入高達(dá)145億，占總收入超過七成，且毛利率保持在76%的高位。

這些購物中心主要分布在一線和核心二線城市，運(yùn)營表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)。

截至去年末，大悅城地產(chǎn)已經(jīng)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區(qū)域，覆蓋北京、上海、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、西安、重慶、青島、武漢、三亞、長沙、蘇州、廈門、南昌等24個(gè)城市，擁有/管理32座大悅城、大悅匯和其他商業(yè)項(xiàng)目，以及北京中糧廣場(chǎng)、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，杭州鷺悅朗云府、西安悅著.央璟等熱門銷售物業(yè)。具有成熟的“投融建管退”全鏈條運(yùn)營能力。

僅以項(xiàng)目退出為例，去年大悅城地產(chǎn)發(fā)行了華夏大悅城商業(yè)REIT，回流16.6億現(xiàn)金。若私有化能順利落地，大悅城同樣需在業(yè)績上繼續(xù)發(fā)力。

過去三年，A股平臺(tái)大悅控股城持續(xù)虧損，2022年虧損28.82億元，2023年虧損14.65億元，2024年凈虧損約29.77億元，三年合計(jì)虧損規(guī)模超過70億元。

僅看過去一年，大悅城控股在2024年?duì)I業(yè)收入約357.91億元，同比下降2.70%；凈虧損約29.77億元，同比下降103.14%；凈資產(chǎn)約105.96億元，同比下降23.46%。

公司表示，因房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，受行業(yè)周期、結(jié)算資源影響，公司銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模及毛利率有所下降，對(duì)聯(lián)營企業(yè)、合營企業(yè)的投資收益同比減少，同時(shí)調(diào)整了量價(jià)策略，部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

到2025年上半年，大悅城控股業(yè)績實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”，歸母凈利潤預(yù)計(jì)盈利0.80億元～1.20億元，上年同期為虧損3.64億元；扣非凈利潤預(yù)計(jì)盈利0.62億元～1億元，上年同期虧損4.20億元。

相比之下，大悅城地產(chǎn)較為穩(wěn)定，近5年歸母凈利潤合計(jì)22.72億元，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著改善大悅城控股的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

放眼行業(yè)，房企私有化已非孤例：2023年SOHO中國撤回要約，2024年萬達(dá)商管轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募，路徑各異，核心都在“斷尾求生”與“騰挪空間”之間權(quán)衡。

從目前來看 ，在行業(yè)融資環(huán)境趨緊、銷售去化承壓的背景下，部分房企選擇收縮資本布局，轉(zhuǎn)向更靈活的私有化運(yùn)作。

資本市場(chǎng)反應(yīng)積極，8月1日復(fù)牌，大悅城地產(chǎn)大漲45.95%，市值飆漲至76.85億港元。

私有化公告前，大悅城地產(chǎn)股價(jià)長期低迷，在0.3港元上下浮動(dòng)，市值徘徊在50億港元。2021-2024年，大悅城地產(chǎn)換手率分別只有12.69%、7.66%、5.95%和12.43%，換算成日換手率，近四年大悅城地產(chǎn)平均日換手率甚至低于0.05%。

然而，退市只是開始，真正的挑戰(zhàn)在于后續(xù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與盈利能力的重建。（思維財(cái)經(jīng)出品）■?