《投資者網》韓宜珈

近日，房地產政策又有新動作，北上廣等一線城市相繼發布了新政策。

自11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了多項支持房地產市場發展的稅收優化政策，進一步完善了房地產政策“組合拳”以來，各地緊跟著陸續公開了詳細的政策細節。

11月18日，上海、北京相繼發布通知，將取消普通住房和非普通住房標準；同一天，廣州也針對入戶新政征求意見。

在利好政策推動下，一線城市持續發力。

北上同時發布利好

11月18日，北京市住房城鄉建設委、北京市財政局、北京市稅務局聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。

此次通知中明確提到，北京市取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在個人購買住房契稅方面，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這意味著，一線城市在購房稅上不再有區別。

此次通知還明確了，12月1日前個人銷售、購買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報繳納的，符合相關規定的可適用執行。

簡單來說，從12月1日起，在北京以及全國范圍內，個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

此前北京曾規定，個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區分面積，契稅稅率均為3%。

按照新政策來計算，居民購房契稅最高可以省近10萬元。假設個人購買面積90-140平方米的首套住房，總價500萬元，其契稅將從過去的7.5萬元減少到5萬元，節省2.5萬；而購買面積不超過140平方米的二套住房的群體，假設總價500萬元，其契稅將從過去的15萬元減少到5萬元，省了10萬元。

除了北京，上海也同步發布了通知。11月18日，上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門發布《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，明確上海取消普通住房和非普通住房標準，同時明確取消標準后相關個人住房交易稅收事項。此次政策也將自今年12月1日起施行。

通知中還提到了關于個人轉讓住房個人所得稅，通知明確，對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

按照上述規定，上海取消了個人轉讓非普通住房以轉讓收入的2%核定應納個人所得稅額的規定。

之前個人所得稅的相關政策未作調整，例如對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅；居民換購住房有關個人所得稅政策仍按照國家相關文件繼續執行。

除此之外，針對個人出售住房增值稅，《公告》規定，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

而對于購房契稅，上海也和北京一樣，統一降低了契稅，有市場人士表示，這一政策或將對上海的豪宅市場產生利好影響，可以說是取消了“豪宅稅”，對豪宅市場的銷售有不小的助力。

據中指研究院最新監測數據顯示，截至17日，一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長44%，同比增長48%；上周（11月1日—17日）樓市成交整體同比漲幅明顯，一線城市同比漲幅領銜為43.34%。

中指研究院表示，此次降低契稅稅率，將進一步降低購房者置業成本，更加利好改善性住房需求釋放。且此次一線城市不再區別對待，這項政策落地將進一步降低購房者置業成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市稅收優惠力度則更大。

廣州開放“購房入戶”

與此同時，11月18日廣州市發展和改革委員會官網發布了《廣州市戶籍遷入管理規定（修訂稿）》，對全面放寬入戶條件與門檻向社會公眾公開征求意見。

在修訂稿中，新增了兩種入戶類別，分別為安居樂業入戶及投資納稅入戶。廣州也成為第1個放開“購房入戶”的一線城市。

根據擬出臺的落戶新政，廣州將對“在白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個行政區內，擁有合法產權住宅房屋且在本市連續繳納社會保險滿1年的人員”，可申請入戶。

《規定（修訂稿）》還計劃取消積分制入戶年度名額限制，實行常態化申請，累計積分分值達到年度積分制入戶分數線即可申請入戶。同時，放寬積分制入戶年齡限制，申請年齡由45歲放寬至50歲；簡化指標條件，明確積分制入戶指標由穩定居住、穩定就業、年齡3項指標組成。

《規定（修訂稿）》還擬放寬引進人才入戶條件。全面支持高層次人才入戶，不受年齡、社保等限制；放寬年齡限制，博士、碩士、本科入戶年齡條件均放寬5歲；降低學歷門檻，允許大專學歷入戶。

此外，《規定（修訂稿）》計劃適度放寬老年人投靠入戶限制，將投靠子女入戶需“所有子女均具有本市戶籍”條件限制，調整為“有子女具有本市戶籍連續滿5年”。

從中不難看出，廣州正逐步放寬放開落戶限制，也將成為一線城市中最先實施取消積分落戶指標限制的城市。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州新增安居樂業入戶政策一方面豐富了多元化入戶的框架，另一方面也順應了有恒產者有恒心的規律，是打造內需型社會的關鍵。他指出，廣州是第一個擬放松購房入戶的一線城市，這一政策有利于促進基于落戶需求而購置房產的消費行為，特別是對于有子女教育需求的人群。

當前，我國房地產市場供求關系發生重大變化，增量市場轉向增存并重。住房城鄉建設部部長倪虹表示，“潛在有效需求規模依然較大”。隨著政策“組合拳”的推出，倪虹直言，“我們對房地產市場止跌回穩充滿信心”。（思維財經出品）■