文丨秦佳麗

編輯丨李壯

全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市樓市1月的新房成交面積同比大增33%，特別是廣州、北京在春節(jié)期間新房銷(xiāo)售均有較好增長(zhǎng)。

2025年開(kāi)局，核心城市樓市表現(xiàn)同比走高?？硕饒?bào)告顯示，今年1月（截至21日）全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比增長(zhǎng)33%，房企補(bǔ)倉(cāng)熱情也在上升。另?yè)?jù)中指研究院榜單顯示，1月份保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地占據(jù)行業(yè)銷(xiāo)售額TOP3，月度銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超兩倍的中國(guó)鐵建也躋身行業(yè)TOP10。從房企新增土儲(chǔ)來(lái)看，1月份行業(yè)新增貨值榜單TOP3陣營(yíng)包括招商蛇口、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊表示，目前樓市成交規(guī)模調(diào)整或已接近底部，2024年底的市場(chǎng)熱度將延續(xù)到今年一季度，2025年樓市“小陽(yáng)春”大概率兌現(xiàn)。

20城新房成交面積漲三成

多地“日光盤(pán)”再現(xiàn)

2025年開(kāi)局，新房成交迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告，2025年1月1日至21日，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、合肥、南京等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為558萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)33%，預(yù)計(jì)2025年涉及限購(gòu)、首付比例、房貸利率等領(lǐng)域的寬松政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

時(shí)值樓市政策環(huán)境寬松時(shí)期，盡管1月是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)成交淡季，但以深圳、廣州等為代表的一線城市仍迎來(lái)階段性放量。比如，深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1月全市新建商品住宅、二手住宅成交近萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)六成；廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月（2024年12月26日至2025年1月25日），全市新建商品房網(wǎng)簽面積為101.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%，較2024年月均水平高出12個(gè)百分點(diǎn)。

在這期間，中高端項(xiàng)目需求旺盛，熱門(mén)板塊“日光盤(pán)”頻現(xiàn)。其中，由中信、新湖、融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)的上海壹號(hào)院二批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售額達(dá)66億元；深圳深鐵閱云境項(xiàng)目首批214套住宅不足2小時(shí)售罄，銷(xiāo)售額10.77億元；杭州萬(wàn)科云耀之城二次開(kāi)盤(pán)，123套房源6小時(shí)即售罄；武漢建發(fā)望湖項(xiàng)目首推186套房源，2小時(shí)吸引近270組認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)下定。

值得一提的是，今年1月正值春節(jié)假期，其間多地新房銷(xiāo)售仍延續(xù)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。據(jù)中指研究院報(bào)告，一線城市中廣州、北京在春節(jié)期間新房網(wǎng)簽量較去年同期增長(zhǎng)47%、5%，二線城市中，成都、南京、武漢在春節(jié)期間網(wǎng)簽量增長(zhǎng)明顯。

眾多房企則緊抓春節(jié)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)利好政策積極推盤(pán)。比如，建發(fā)房產(chǎn)在上海、南京、蘇州等地推出“送軟裝、送旅游基金、送物業(yè)費(fèi)”等活動(dòng)；越秀地產(chǎn)新春期間主推“春節(jié)不打烊，億元補(bǔ)貼禮”活動(dòng)，享特批95-99折、專(zhuān)屬置換服務(wù)、旅游基金等；保利發(fā)展旗下項(xiàng)目也在春節(jié)假期推出成交送家裝基金30萬(wàn)元、98折專(zhuān)項(xiàng)新春出游補(bǔ)貼、新春期間保價(jià)兜底等活動(dòng)。

樓市銷(xiāo)售回暖也點(diǎn)燃了房企的補(bǔ)倉(cāng)熱情。伴隨土拍進(jìn)入“不限價(jià)”時(shí)代，2024年四季度以來(lái)，房企對(duì)熱點(diǎn)城市核心區(qū)位、稀缺地塊的爭(zhēng)奪日趨白熱化，各區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄不斷刷新。中指數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額1210.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%，相較去年由負(fù)轉(zhuǎn)正。

比如，今年1月，北京首場(chǎng)土拍便迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，海淀區(qū)朱房2宗宅地總起始價(jià)達(dá)150.3億元，均不限地價(jià)、不限銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)。最終華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體斥資91.52億元競(jìng)得HD00-0803-0029地塊，溢價(jià)率17.33%；建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元競(jìng)得HD00-0803-0030地塊，溢價(jià)率25.04%。

深圳首輪土拍中，中海地產(chǎn)歷經(jīng)246輪競(jìng)拍后以30.65 億元奪得龍崗 G01045 - 0200 地塊，?溢價(jià)率高達(dá) 70%。

杭州開(kāi)年土拍中，濱江集團(tuán)歷經(jīng)220輪競(jìng)價(jià)后以54.56億元競(jìng)得拱墅區(qū)湖墅單元地塊，溢價(jià)率達(dá)71.25%，64834元/平方米的樓面地價(jià)刷新杭州樓面價(jià)紀(jì)錄。

“保中華”占據(jù)1月銷(xiāo)售榜前三

中國(guó)鐵建銷(xiāo)售額TOP10

歷經(jīng)多輪調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額降幅正在持續(xù)收窄。中指研究院報(bào)告顯示，2025年1月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為2350.3億元，同比下降16.5%。報(bào)告分析認(rèn)為，今年1月份逢春節(jié)假期，一定程度上影響了銷(xiāo)售，致使1月份銷(xiāo)售額同比下降，但相比2024年超30%的降幅有明顯收窄，預(yù)計(jì)節(jié)后新房和二手房網(wǎng)簽成交量將出現(xiàn)一定回升，一季度整體同比或?qū)⒈３制椒€(wěn)。

從房企開(kāi)年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看，頭部房企表現(xiàn)搶眼。據(jù)中指研究院榜單，1月份保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地分別以180億元、120億元、116億元的全口徑銷(xiāo)售額排名TOP3。次外，綠城中國(guó)、萬(wàn)科的銷(xiāo)售額也均超百億元（見(jiàn)表1）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院、本刊整理

其間部分房企銷(xiāo)售額呈逆勢(shì)增長(zhǎng)。TOP10 陣營(yíng)房企中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建的月度銷(xiāo)售額較去年同期增長(zhǎng)14.29%、1.75%、48.16%、4.31%、234.27%。其中，作為近年房地產(chǎn)市場(chǎng)隱形力量的“中字頭”建筑企業(yè)，1月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)超兩倍的中國(guó)鐵建，已由去年1月的TOP36躋身至目前的TOP10。

作為房企未來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的貨值儲(chǔ)備，從權(quán)益拿地金額來(lái)看，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，頭部房企們角逐激烈。據(jù)中指研究院榜單，2025年1月，建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)位居房企權(quán)益拿地金額榜單TOP3，其間權(quán)益拿地金額分別為90億元、83億元、83億元；從新增貨值來(lái)看，招商蛇口、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)分別以179億元、169億元、130億元的全口徑新增貨值排名前三（見(jiàn)表2）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

其間部分品牌房企開(kāi)始重返土拍市場(chǎng)。今年1月杭州的第二批次土拍中，金地集團(tuán)以1.86億元競(jìng)得臨平老城區(qū)的LP060203-1地塊，溢價(jià)率達(dá)31%，這是金地集團(tuán)時(shí)隔18個(gè)月后重啟的土拍布局。

樓市成交調(diào)整或接近底部

“小陽(yáng)春”大概率兌現(xiàn)

目前各地正持續(xù)推進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)，農(nóng)歷蛇年開(kāi)工第一天，多地召開(kāi)“新春第一會(huì)”，聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。比如，重慶市委召開(kāi)會(huì)議表示，要推動(dòng)西部地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展先行區(qū)建設(shè)取得突破性進(jìn)展，全力推動(dòng)房地產(chǎn)和建筑業(yè)企穩(wěn)回升；河南省印發(fā)《關(guān)于明確政府工作報(bào)告提出的2025年重點(diǎn)工作責(zé)任單位的通知》，明確用好地方政府專(zhuān)項(xiàng)債支持盤(pán)活閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備以及收購(gòu)存量商品房等政策，大力支持剛性和改善性住房需求。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此表示，目前樓市調(diào)整或已接近底部：“從市場(chǎng)成交規(guī)模來(lái)看，2024年商品住宅的銷(xiāo)售量大概是8億多平方米，這一成交規(guī)模離底部已經(jīng)不遠(yuǎn)。由于國(guó)內(nèi)整體住宅的存量規(guī)模大概是400億平方米至500億平方米，按照50年至80年的商品房壽命周期來(lái)看，每年市場(chǎng)更新需求大概約7億平方米至8億平方米，從這個(gè)角度看，當(dāng)前成交體量應(yīng)該已經(jīng)筑底。不過(guò)，每個(gè)城市的供求關(guān)系、區(qū)域開(kāi)發(fā)情況不同，因此各地表現(xiàn)力仍會(huì)有差異?！?/p>

在李宇嘉看來(lái)，2024年底的市場(chǎng)熱度將延續(xù)到今年一季度，2025年樓市“小陽(yáng)春”大概率兌現(xiàn)：“2024年底，開(kāi)發(fā)商推出不少改善型產(chǎn)品，市場(chǎng)去化情況很好，這對(duì)于一季度市場(chǎng)熱度保持很有幫助。2025年初各地都把樓市穩(wěn)定作為一項(xiàng)重要任務(wù)，各地關(guān)于以舊換新、公積金貸款等政策持續(xù)推進(jìn)，盡管近期成交量相比去年第四季度的月均水平會(huì)下降，但是相比新政前的月均水平還是更高的?！?/p>

“從房企層面看，近年行業(yè)TOP30銷(xiāo)售陣營(yíng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，央國(guó)企及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)?！崩钣罴握劦溃耙环矫?，部分央國(guó)企資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，能夠抓住這波改善型住房需求產(chǎn)品的市場(chǎng)紅利；另外，有的中小型房企表現(xiàn)其實(shí)不錯(cuò)，這類(lèi)房企長(zhǎng)期扎根某一區(qū)域，了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求并深得本地市場(chǎng)青睞?！?/p>

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，目前市場(chǎng)正在向積極的一面轉(zhuǎn)變，比如，上海1月份二手房的交易量同比增加、市場(chǎng)整體回穩(wěn)。據(jù)其介紹：“今年‘小陽(yáng)春’肯定會(huì)如期出現(xiàn)，并且成交量大概率好過(guò)去年，不過(guò)價(jià)格方面想要真正趨穩(wěn)不是一蹴而就的事情，目前價(jià)格調(diào)整仍在筑底過(guò)程中，后續(xù)一二線核心城市將率先釋放價(jià)格回穩(wěn)信號(hào)?！?/p>

盧文曦表示：“從房企格局看，目前中海、招商、保利等房企在核心城市拿地都比較積極，因此，預(yù)計(jì)今年行業(yè)龍頭企業(yè)的排名也幾乎在這幾家房企之間來(lái)回變動(dòng)，央國(guó)企占據(jù)樓市的主要市場(chǎng)份額，尤其是前期在上海等一線城市積極拓儲(chǔ)的房企，今年大概率火力全開(kāi)?！?/p>

（本文已刊于02月15日出版的《證券市場(chǎng)周刊》。文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）