《投資者網(wǎng)》云詩(shī)蒙

在京圈地產(chǎn)，有一句話“一部首開(kāi)史，半座北京城”。

首開(kāi)股份（600376.SH）前身是由北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)與天鴻集團(tuán)合并重組而成，2007年借殼天鴻寶業(yè)重組成功上市。在北京，首開(kāi)股份實(shí)力不容小覷。前三門(mén)、方莊、回龍觀、望京新城等北京市住宅區(qū)的地標(biāo)性建筑群，均是首開(kāi)的杰作。

9月25日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱(chēng)，擬掛牌轉(zhuǎn)讓旗下兩家全資子公司100%股權(quán)及債權(quán)。分別是北京首開(kāi)云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司和北京首開(kāi)云錦璞瑅商業(yè)管理有限公司。掛牌轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)是房企回籠資金，補(bǔ)充現(xiàn)金流的常見(jiàn)方式之一。

首開(kāi)股份方面表示，鉑郡商街、璞堤商街自持經(jīng)營(yíng)多年，租金收入漲幅不大，帶來(lái)的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流有限，未來(lái)增值潛力較小，對(duì)其進(jìn)行處置有利于快速回籠資金，優(yōu)化公司財(cái)務(wù)狀況，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展，符合公司和全體股東的利益。

國(guó)資房企卻依舊錢(qián)緊

首開(kāi)股份選擇“賣(mài)子”回籠資金，或是為優(yōu)化現(xiàn)金流及負(fù)債指標(biāo)，緩解資金鏈緊張。

“三道紅線是2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

以此參照，首開(kāi)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.2%、凈負(fù)債率156.7%、非受限現(xiàn)金短債比1.21倍。屬于踩中兩道紅線，仍未達(dá)到監(jiān)管要求。

近兩年，房企風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)愈發(fā)強(qiáng)烈，合作開(kāi)發(fā)成了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。首開(kāi)股份從2020年開(kāi)始，牽手?jǐn)?shù)十家房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2020年，首開(kāi)股份共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開(kāi)發(fā)的方式。2021年，首開(kāi)股份拿下10宗地塊，9宗均為聯(lián)合開(kāi)發(fā)，1宗為獨(dú)自中標(biāo)競(jìng)得。

合作開(kāi)發(fā)雖能快速提升全口徑銷(xiāo)售規(guī)模，但歸母凈利潤(rùn)會(huì)被稀釋。首開(kāi)股份2022年四季度出現(xiàn)大幅虧損的具體原因，在于第四季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主，雖然產(chǎn)生的毛利額、凈利潤(rùn)尚可，但由于權(quán)益占比不高，對(duì)合并口徑歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)不足，同時(shí)第四季度三項(xiàng)費(fèi)用剛性支出，導(dǎo)致第四季度合并報(bào)表歸母凈利潤(rùn)為負(fù)。近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，合作方之間的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

盈利堪憂、頻繁融資

2022年，首開(kāi)股份營(yíng)業(yè)收入479.2億元，下滑29.32%；歸母凈利潤(rùn)-4.61億元，同比下滑274.81%，扣非凈利潤(rùn)-22.69億元。

業(yè)績(jī)預(yù)告公告，預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤(rùn)為-10億元到-15億元，扣非凈利潤(rùn)為-30億元到-35億元，業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)與年報(bào)數(shù)據(jù)與相差較大。由于業(yè)績(jī)預(yù)告披露不準(zhǔn)確且未更正，上海證券交易所對(duì)相關(guān)人作出紀(jì)律處分。

中報(bào)來(lái)看，首開(kāi)股份的今年上半年?duì)I業(yè)收入194億元，同比增長(zhǎng)173.1%；凈利潤(rùn)-15.3億元、歸母凈利潤(rùn)-19.1億元，相比2022年中期的-14.24億元，虧損擴(kuò)大。毛利率為11.4%，較年末降低5.2%，凈利率為-7.9%。

與此同時(shí)，銷(xiāo)售費(fèi)用增長(zhǎng)31.41%至4.92億元，管理費(fèi)用增長(zhǎng)9.16%至4.69億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)6.85%至14.92億元。

業(yè)績(jī)虧損的原因包括新冠疫情反復(fù)影響和房地產(chǎn)領(lǐng)域需求收縮、房?jī)r(jià)及成交規(guī)模下降、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的金額較大、銷(xiāo)售不及預(yù)期。

去年以來(lái)，房企公開(kāi)市場(chǎng)融資受到諸多限制。隨之年末“金融16條”及“三支箭”接連釋出。8月30日，由央行牽頭，國(guó)家金融監(jiān)管總局、上交所、深交所共同召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展工作推進(jìn)會(huì)，會(huì)議上人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)馬賤陽(yáng)表示，要強(qiáng)化暢通股、債、貸三種融資渠道，也就是決策層一直強(qiáng)調(diào)的“三支箭”政策。

融資利好政策下，首開(kāi)股份依托國(guó)資背景成功發(fā)行多筆債券。今年2月，發(fā)行2023年公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）發(fā)行規(guī)模39億元。3月在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2023年第三期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元。截止上半年，首開(kāi)股份發(fā)行債券產(chǎn)品147億，包括公司債50億和中期票據(jù)97億。9月，2023年度第七期、第八期、第九期三期中票獲批擬發(fā)行金額分別為37億元、35億元、36億元，共計(jì)發(fā)行108億元；期限均不超過(guò)五年，票面利率采用固定利率形式。

業(yè)績(jī)虧損并未影響首開(kāi)股份拿地的步伐。今年土拍場(chǎng)上，首開(kāi)股份以總價(jià)31.97億元+現(xiàn)房2.3萬(wàn)平方米搖號(hào)摘得北京昌平沙河高教園區(qū)地塊，在廈門(mén)第三場(chǎng)土拍中以12.65億元競(jìng)得湖里五通高林片區(qū)地塊。

值得一提的是，7月25日，首開(kāi)股份以22.82億元拿下京土儲(chǔ)掛（順）[2023]036號(hào)地塊。8月8日，首開(kāi)股份100%持股的順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)成立，注冊(cè)資本約為11.41億元。9月22日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露首開(kāi)股份旗下順恒遠(yuǎn)泰置業(yè)擬增資超11億，對(duì)應(yīng)持股比例49%。

據(jù)克而瑞研究，2023年1-8月首開(kāi)股份新增貨值為153.5億元，排名第28位，銷(xiāo)售金額410億元，排名第27名。距離2023年計(jì)劃簽約銷(xiāo)售金額880億元，還差430億元。

中報(bào)披露，首開(kāi)股份土儲(chǔ)中環(huán)渤海區(qū)域占比最高達(dá)58%，其中北京占到近7成，一直以來(lái)北京都是大本營(yíng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，首開(kāi)股份1-8月在北京的成交金額為97.71億元，僅次于中國(guó)海外發(fā)展有限公司、北京城建投資發(fā)展股份有限公司、華潤(rùn)置地控股有限公司。

區(qū)域性京系房企圖鑒

1980年起，房企南北兩派分庭抗禮，京系主挑大梁。萬(wàn)通集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)是地產(chǎn)先驅(qū)企業(yè)，金融街締造“中國(guó)華爾街”，SOHO中國(guó)建造地標(biāo)建筑。1990年起，浙系、渝系異軍突起，2000年后，粵系占主流，閩系是新晉黑馬。

由于京系房企戰(zhàn)略擴(kuò)張節(jié)奏慢，錯(cuò)失沖規(guī)模時(shí)機(jī)，可謂高開(kāi)低走。除了首開(kāi)股份，京派區(qū)域性房企還有萬(wàn)通發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、石榴集團(tuán)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、北京城建、中交地產(chǎn)等。

今年上半年，萬(wàn)通發(fā)展?fàn)I收2.55億元，同比增長(zhǎng)86.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-0.95億元，同比減虧41.56%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-0.839億元。金融街營(yíng)業(yè)收入56.15億元，同比減少47.05%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-9億元，同比下降160.22%；歸屬于上市公司股東的凈虧損為7.29億元，同比下降163.42%。

同期，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營(yíng)收約46億元，同比增長(zhǎng)16.91%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-5.12億元，去年同期為-2.2億元。當(dāng)代置業(yè)的收益約33.34億元，同比增加約37.9%；公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)虧損10.02億元，上年同期公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)虧損12.39億元。

2021年9月，首創(chuàng)置業(yè)的退市申請(qǐng)獲批，正式退市。石榴集團(tuán)股東桑春華和崔巍“內(nèi)斗”愈演愈烈。房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期問(wèn)題在過(guò)去三年階段性短期因素刺激下，無(wú)差別“洗牌”至今。企業(yè)的興衰很像極的朝代的更迭，在房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，總有人走有人來(lái)。（思維財(cái)經(jīng)出品）■