《投資者網》葉芯

房地產行業持續低迷，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”，000002.SZ）也迎來了相對艱難的一年。

Wind數據顯示，截至4月9日收盤，萬科的股價創下近8年來的歷史新低，為7.99元/股，市值865.13億元，市盈率(TTM)7.84倍。今年以來，萬科A股下跌約24%，遠超地產行業跌幅，行業指數跌幅約11.73%。

在萬科股價低迷的背后，公司基本面也承壓。3月底，萬科發布了2023年業績報告，2023年，萬科營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。而或受償債壓力影響，為補充現金流，今年以來萬科已經多次“甩賣”資產。

然而，屋漏偏逢連夜雨。一封實名舉報信，讓萬科和萬科董事會主席郁亮陷入了一場輿情風波。

深陷“舉報門”

4月1日，煙臺市百潤置業有限公司（以下簡稱“煙臺百潤置業”）通過微信公眾號“煙臺萬林企業管理咨詢有限公司”發布了一篇名為《關于郁亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》的文章，其中矛頭直指郁亮。

文章中提出了多項指控，包括非法設立金融機構放高利貸、欺瞞股東挪用項目建設資金、操控皮包公司獲違法收入并私分、搞投機為團伙高管牟利、低價出售項目資產牟利、萬科管理人員涉嫌偷稅漏稅、使用隱匿收入、虛增成本等手段侵吞國有資產等。

舉例來看，文章中指出，郁亮利用萬科的品牌優勢，在全國范圍低價拿地，并與政府進行利益捆綁，以房地產為掩護從事非法活動。而這些非法活動所獲取的資金，正是通過萬科旗下的“影子銀行”如萬鵬（北京）投資管理有限公司和紅色崛起資產管理有限公司等進行的體外循環，最終流入了個人腰包，等等。

這篇舉報文章末尾，由十家公司聯合署名、蓋章。這十家公司，分別為煙臺佳宸房地產有限公司、煙臺萬林企業管理咨詢有限公司、煙臺市百潤置業、煙臺宏宸企業管理咨詢有限公司、煙臺盈興企業管理咨詢有限公司、煙臺明迪投資有限公司、煙臺宸智商貿有限公司、山東宸予錦商貿有限公司及、煙臺博疆商貿有限公司、煙臺盈泰企業管理咨詢有限公司。

這些企業都是萬科的合作伙伴，都與萬科成立過公司，在與萬科的合作中，扮演小股東角色。

舉例來看，煙臺市百潤置業成立于2017年8月，同年10月與萬科合作成立煙臺創盈房地產開發有限公司，其中萬科持股51%，煙臺市百潤置業占股30%。

一封舉報信，一石激起千層浪。面對這些指控，萬科迅速做出回應，予以否認，并表示相關內容“嚴重失實”。萬科強調，已經進入司法程序的糾紛，相信法律會給出公正的判斷。同時，萬科表示將采取法律行動維護公司的合法權益。

或受此影響，舉報事件發生以來，萬科股價4月以來下降11.22%，市值由月初的981.69億元，蒸發了116.57億元。

曾經的合作伙伴，如今反目成仇，兵戈相向。事實上，萬科或早已自顧不暇。

業績下滑債務纏身

時值地產行業低迷期，在行業企業“雷”聲陣陣的行情下，萬科挺到現在，實屬不易。盡管如此，要如郁亮喊話所言“萬科要繼續活下去”，仍不免面臨重重挑戰。

2023年，萬科首次出現營業收入與凈利潤雙雙下降。財報數據顯示，2021年、2022年、2023年，萬科的營業收入分別為4527.98億元、5038.38億元、4657.39億元，分別同比變動8.04%、11.27%、-7.56%；歸母凈利潤225.24億元、226.18億元、121.63億元，分別同比變動-45.75%、0.42%、-46.39%。

在盈利能力上，2023年萬科的稅前毛利率15.7%，同比下降4.7個百分點；凈利率4.39%，下降到歷史最低位。

此外，2023年萬科擬不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本。這也是萬科上市33年以來首次不分紅。

業績承壓，萬科還面臨債務壓力。wind數據顯示，截至目前，萬科的境內債券余額約為640億元，未來12個月內到期的規模為240.8億元；今年上半年內，萬科到期的境內債余額約為63.3億元，加上12.3億美元的境外債券，合計約150億元債券到期。

此外，財報顯示，截至2023年末，萬科短期借款10.64億元，一年內到期的非流動負債就高達650億元，長期借款1977.64億元，應付債券589.71億元。同時，公司還有2216.88億元的應付賬款。

而截至2023年末，萬科的貨幣資金為998.14億元，較2022年末的1372億元出現大幅下滑，同比下滑了27.25%。值得注意的是，萬科貨幣資金上一次不到1000億元還是在2016年末。

隨之下降的，還有公司的現金短債比。該指標由2022年的2.13，降至2023年末的1.6。業內人士分析認為，當下房企現金短債比要＞2.0才比較安全。同行業內，房企旭輝控股爆雷前披露的報表，現金短債比是1.6。

而在銷售端，萬科銷售額與銷售面積均呈下滑態勢。2023年，萬科銷售規模保持在行業第二，實現銷售額3761.2億元，同比下降9.8%。合同銷售面積達2466萬平方米，同比下滑6.24%；銷售均價為1.53萬元/平米。2024年1-3月，萬科銷售額580億元，同比下滑42.8%。

而在拿地上，2023年萬科累計新增40個開發項目，累計拿地建筑面積約569萬平米。不過，在今年第一季度，萬科并未有任何土地投資項目。

而這或許與今年以來萬科自身現金流緊張有關。今年2月，萬科以七折價格“斷臂”甩賣上海七寶萬科廣場的50%權益，折價拋售后回籠資金23.84億元；3月，萬科拿出上海中區廣場做抵押貸款，“補血”14億元用于償債；同月，因流動性風險，惠譽、標普、三大評級機構全部下調萬科評級。

為了“活下去”，萬科管理層自愿將月薪降至1萬元。據萬科2023年報，在公司全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自愿放棄2023年度獎金。此外，自報告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自愿領取月薪稅前1萬元。

值得肯定的是，萬科并未進行大規模裁員。財報顯示，萬科員工總人數2022年末13.18萬人，2023年末13.11萬人，2023年僅減少了700人。

正值萬科的多事之秋，降杠桿、確保財務安全底線、穩固經營基本面成為萬科的當務之急。面對合作伙伴的舉報，郁亮也亟需給出答復，重新獲得市場的信任。

今年以來，盡管中金公司、國信證券等多家國內證券機構給予萬科“推薦”“買入”“增持”“跑贏行業”評級，但目標價出現大幅下降。其中，國泰君安謝皓宇團隊于今年1月19日給出增持評級以及25.4元/股的目標價，3月29日報告則維持增持評級，但目標價變成11.53元/股，僅一個月余時間，目標價下調了55%。（思維財經出品）■